公募REITs全称公开募集基础设施证券投资基金，简单说就是把成熟的基础设施项目打包成基金份额，向公众发售，投资者像买基金一样间接持有这些资产。底层资产通常包括高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源等现金流稳定的项目。投资者买入份额后，既可以享受项目运营产生的分红，也可以在二级市场买卖份额，相当于用较低门槛参与了过去只有大机构才能参与的不动产投资。
公募REITs的收益主要来自两部分。一是底层资产运营产生的现金流分红，例如高速公路的通行费、产业园的租金收入，这类收益相对稳定，REITs制度要求把大部分可供分配金额以现金形式分给投资者，因此分红是核心吸引力。二是份额在二级市场的价格波动，受项目经营、利率环境和市场情绪影响，价格可能上涨也可能下跌。理解这两层收益，才能对REITs建立合理的收益预期。
公募REITs介于股票和债券之间。它不像债券那样有固定的票息，分红会随项目经营波动；也不像股票那样代表企业的成长，其收益更依赖底层资产的稳定现金流。REITs适合希望在投资组合中增加一定稳健收益、又不满足于纯债收益的投资者，可作为资产配置中的一类补充。但需注意，REITs并非保本产品，底层资产经营不善或市场波动同样会带来亏损。
投资公募REITs前，要重点看三件事：一是底层资产的质量和类型，关注其现金流是否稳定、区域和行业前景如何；二是分派率水平，也就是分红相对于价格的比例，但要结合资产质量综合判断，不能只看数字高低；三是流动性，部分REITs成交量较小，买卖时可能有折溢价。建议用闲钱参与，避免追高，并关注项目定期披露的经营数据，理性看待价格波动。