REITs（不动产投资信托基金）的运作逻辑其实很容易理解：假设有一栋写字楼价值10亿元，每年租金收入5000万元。传统的投资方式是买下整栋楼——普通人根本做不了。REITs的做法是把这栋楼「切」成10亿份，每份1元，投资者可以像买股票一样在证券账户里买卖这些份额。持有份额的投资者按比例分享租金收入——这就是REITs的分红来源。根据中国内地交易所的规定，公募REITs必须将可分配金额的90%以上用于分红，这使得REITs成为A股市场上分红最慷慨的资产类别之一。截至2026年，中国内地市场已上市的REITs超过40只，覆盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、清洁能源、消费基础设施等六大类底层资产。
REITs的收益来自两部分：定期的现金分红和二级市场价格变动。从分红角度看，目前中国内地REITs的分红率大多在4%到7%之间，高于银行定期存款和大多数理财产品。从价格波动角度看，REITs上市后也会受到市场情绪和利率变化的影响——当市场利率上升时，REITs的分红吸引力相对下降，价格可能下跌；反之亦然。这意味着REITs更适合以下三类投资者：一是寻求稳定现金流的中长期投资者，不追求短期的价格炒作；二是想把资产配置从「纯股票+纯存款」拓展到不动产领域的分散化投资者；三是对商业地产和基础设施行业有基本了解，愿意花时间研究底层资产质量的主动型投资者。不建议把REITs当作「打新股」来操作——它的核心价值在长期持有享受分红复利，而非上市首日的价格涨跌。
普通投资者不需要成为地产专家也能筛选REITs，只需要关注三个核心指标。第一个指标是「现金分派率」——这是REITs招股书和年报中必须披露的数据，反映的是每股分红与当前价格的比值。但要注意看的是「可供分配金额」对应的分派率，而不是净利润对应的——因为REITs的会计折旧很大，净利润往往被人为压低。第二个指标是「底层资产的出租率」——出租率低于85%需要警惕，说明资产运营能力偏弱；出租率稳定在95%以上且租约期限较长（3年以上）的REITs，分红确定性更高。第三个指标是「原始权益人」——即把资产装入REITs的原持有方是谁。优先选择央企、国企或者行业龙头民企作为原始权益人的产品，他们在资产质量和后续运营支持上更有保障。